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Sottotetto agibile ma non abitabile: cosa significa?

Buongiorno, eccomi nuovamente a disturbarla con la mia ricerca della “casa ideale”: ieri sera ho visto un DUPLEX in cantiere, devo valutare con il mio geometra di fiducia (cugino) le metrature, ma non mi sembra male.
Però ho un dubbio: mi hanno detto che lo vendono con il secondo piano definito “sottotetto agibile ma non abitabile” e il geometra del cantiere mi ha spiegato che non cambia ai fini della vivibilità, tranne il fatto che se un giorno vogliamo rivenderla dobbiamo renderla abitabile e sbrigare le pratiche (tra 5 anni).
Io ho chiesto se la cosa è legale e se possiamo comunque creare nel sottotetto la zona notte e mi hanno confermato che è possibile fare tutto, ma se voglio rivenderla devo renderla abitabile. Ora mi chiedo: è giusto quanto affermano? se effettuano un controllo e verificano che la mia zona notte è nel sottotetto, rischio una multa?

grazie

Buongiorno, Laura.
La dicitura “” sottotetto agibile ma non abitabile”", non significa assolutamente nulla.
Bisogna, invece, che suo cugino geometra, mio collega, si rechi all’Ufficio tecnico del Comune per chiedere la destinazione di uso di ogni locale di cui è composto l’appartamento, naturalmente deve essere in possesso del numero di concessione edilizia e dei dati dell’impresa costruttrice, deve, altresì, chiedere cosa dispone il regolamento edilizio comunale per i sottotetti, la cui volumetria non rientra in quella per la quale l’impresa ha poi ottenuto la concessione.
I 5 anni dovrebbero rappresentare il tempo minimo per poi chiedere il condono, ma non ne sono certo perchè non seguo attivamente la normativa in quanto non più libero professionista.

Tuttavia il sottotetto può essere utilizzato come meglio si crede, ma è molto importante che non venga pagato allo stesso prezzo di vendita a metro quadro dell’immobile, ma molto molto di meno.
Suo cugino di sicuro può darti una mano non virtuale ma reale.
Cordiali saluti

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33 Commenti

33 risposte a “Sottotetto agibile ma non abitabile: cosa significa?”

  1. antonio gambino dice:

    29 gen 2011 alle 09:30

    Salve,
    è probabile sche il suo sottotetto sia stato edificato con una concessione edilizia che lo indica come vano tecnico e quindi non destinato ad uso abitativo. Riguardo ai 5 anni credo che si riferisca ad un vincolo legato alle cooperative per cui non si possono rivendere gli immobili prima di tale periodo ma non ne sono molto sicuro. Per poterlo rendere abitabile vi sono due strade: la prima è quella di un condono per cambio di destinazione d’uso ma in questo caso occorre una legge di condono edilizio che in questo momento non c’è in italia oppure fare ricorso all’ex art.13 della legge 47/85 o 37/85 ma in questo caso occorre valutare la conformità con il piano regolatore. Ritengo anche questa strada poco percorribile. In definitiva, in questo momento Lei è bloccato. Se dovesse vendere l’immobile non può che venderlo come vano tecnico ed inoltre sperare che nessuno venga a farLe un controllo in questo caso si ritroverebbe con la zona notte abusiva. Rischia una denuncia per abuso edilizio.
    saluti

  2. Adele Ghiglia dice:

    27 feb 2011 alle 21:48

    Buonasera, riguardo all’affermazione “è molto importante che (il sottotetto) non venga pagato allo stesso prezzo di vendita a metro quadro dell’immobile, ma molto molto di meno” vorrei porre questo quesito: sto per acquistare un appartemento all’ultimo piano di un condominio. Il sottotetto di pertinenza di questo appartamento e’ sito al piano superiore ed e’di proprieta’dello stesso proprietario dell’appartamento che sto acquistando. Tempo fa e’ stato trasformato in mansarda abitabile(cambio di destinazione d’uso) ma mai ristrutturato. Mi e’ stato proposto allo stesso prezzo al mq dell’appartamento sottostante pur non essendo ad esso collegato tramite scala interna (l’accesso alla “mansarda” avviene solo dal piano superiore) Quale potrebbe essere un prezzo ragionevole in termini di % del prezzo al mq deel’appartamento ?

  3. ETTORE dice:

    29 ago 2011 alle 20:24

    pagina interessante;una domanda quanto puó valere un sottotetto nn abitabile al mq a Mondoví prov.cn piemonte,poi la mia carissima amica sta acuistando un’alloggio con annesso una mansarda nn abitabile,sul compromesso il mediatore dell’agenzia ha scritto mansarda con cucina bagno,locali sgombero,secondo me si sono contradetti,a quel punto puó essere rimborsata di quello che ha dato col bonifico x il compromesso,anche perché copia degli atti catastali li ha avuti solo dopo una 20 di giorni ,dopo che lei mi ha richiesto di verificare le condizioni delle unitá abitative mi sono accorto di nn trasparenza;gradirei una risposta nel limite della vostra disponibilitá.

  4. Giuseppe dice:

    08 ott 2011 alle 14:35

    Cara redazione,
    il piano regolatore del Comune e il regolameto comunale prevedono la possibilità di realizzare dei sottotetti termici non abitabili. Ho ottenuto il permesso a costruire dal Comune regolarmente, allegando anche un verbale condominiale (abito in un parco) nel quale i condomini chiedono la relazione tecnica di agibilità. Tutto fatto e l’amministratore l’ha ritenuta come ultimo atto da poter allegare alla documentazione. Dopo unanno e mezzo circa ottengo il permesso. L’amministratore dà la notizia all’inizio lavori. Scoppia il putiferio. Mi ferma e mi dice che è necessaria un’ulteriore riunione per deliberare. Aspetto ancora, mentre pago e pago architetto ed oneri di urbanizzazione. Alla riunione contestano la procedura. Rinviano a data ulteriore dicendo che debbono verificare se per tale realizzazione è prevista l’unanimità o la maggioranza. Ma intanto l’amministratore non mi ha detto nulla (per incompetenza….credo) ed io ho pagato fior di quattrini. Lo stesso Comune mi rilascia il permesso in virtù di un verbale condominiale sulla fattibilità. Intanto la documentazione è stata depositata al Genio Civile. Insomma a questo punto mi possono fermare comunque? E’ necessaria questa unanimità? E a me chi paga? L’amministratore che mi ha lasciato proseguire?????

  5. enzo dice:

    27 feb 2012 alle 11:40

    Devo costruire un sottotetto non abitabile con tanto di documenti in regola (SCIA) volevo chiedere per la spesa che vado ad affrontare che l’aliquota IVA deve essere applicata dal mio fornitore.

  6. Stefano dice:

    23 apr 2012 alle 17:32

    quanta ignoranza….

  7. Stefano dice:

    23 apr 2012 alle 17:44

    Sottotetto agibile (o praticabile) ma non abitabile significa di fatto che quel vano (quindi tutto il piano) non è in regola con le norme relative all’abitabilità del locale, per vari motivi, primo su tutti un altezza media non conforme secondo normativa (2,70 m).
    Importante che sappiate che le banche ora come ora bloccano pratiche ( o cmq sia rognano)per appartamenti duplex non regolarizzati.
    Una legge dell’anno scorso vieta di vendere locali segnati in un modo nelle carte e differenti nella realtà (dichiarazioni mendaci in atto e rischio annullamento contratto vendita!!)
    Ad ogni modo l’importante è assicurarsi che se c’è un bagno nella realtà quello figuri anche nella carta. (intendo nelle planimetrie catastali quindi ufficiali e non quelle di progetto ok?)
    I 5 anni non centrano un tubo…quelli sono per non perdere i benefici dell’acquisto prima casa ma basta riacquistare (entro 18mesi) se si vende la prima casa e si è apposto.
    In sostanza l’impresa non si accolla i costi della pratica (nonostante sia una loro responsabilità) e ti dicono arrangiati.
    Nessuno verrà a vedere se in casa tua c’è qualche incongruenza però se un domani vorrai vendere sarai tu responsabile delle incongruenze presenti nell’immobile.
    Oggi queste pratiche le fanno anche col piano casa (e costano un tot) un domani chi lo sa… TUTTO CHIARO….???

  8. katia dice:

    02 mag 2012 alle 13:37

    a proposito di questo argomento vorrei fare una domanda anche io, io invece abito in una villa in cui al suo fianco ma cmq staccata c’è un accessorio (55mq per piano per 2 piani, senza tetto)
    risulta pero come accessorio e per di piu collegata agli ultimi 2 piani della villa.per poterla ristrutturare e renderla abitabile oltre che separarla dal resto della casa cosa si puo fare?
    grazie

  9. Enzo dice:

    03 mag 2012 alle 15:58

    Ciao a tutti…
    sto acquistando un sottotetto di nuova costruzione,ed il costruttore,anche se verbalmente,mi ha assicurato che prima di consegnarmelo,lo ”passa” a mansarda(calcolate che ne sta costruendo 30,e ha detto che li passera’ tutti).
    E’ possibile una cosa del genere…??oppure devo pernsare che mi ha detto una bugia?
    e comunque,visto che devo accendere un mutuo,e’ possibile che la banca me lo concede per un sottotetto?(sul contratto preliminare mi sono comunque fatto inserire una clausola che dice che se non riesco ad avere il mutuo,lui mi restituisce tutti i soldi versati come caparra).
    Cordiali saluti

  10. Danut Vsile Lungu dice:

    20 lug 2012 alle 17:15

    Vorrei tanto una casa a basso prezzo col 80% di sconto. Ho 3 figli e una moglie e siamo stranieri. se ci può aiutare ci contatti.
    Grazie e cordiali saluti.

  11. Barbara dice:

    30 lug 2012 alle 09:45

    In materia di contratti di Locazione aventi ad oggetto un appartamento con primo piano abitabile e secondo piano classificato come vano agibile (sottotetto), volevo sapere se e in quale misura i millesimi del sottotetto agibile partecipano alla suddivisione delle spese condominiali e di quali di queste (taglio prato, pulizia scale comuni, consumo luci comuni, manutenzione cancello elettrico, consumo acqua ecc).
    Grazie

  12. anna venezia centonze dice:

    25 set 2012 alle 13:24

    ciao sono anna sono una ragazza che a giugno si sposa vorrei comprare casa non una reggia ma un qualcosa di decente ,,,,,stò vedendo per una mansarda ma non essendo del campo e molto informata mi sento dire che costa un tot ma l’impresa mi spaventa dicendomi che non ha l’agibilità ma di preciso cosa significa che un indomani se voglio venderla sarà difficileeeee????? grazie

  13. Celeste dice:

    29 ott 2012 alle 15:54

    buona sera, sono a chiedervi una delucidazione. L’anno scorso ho venduto la mia prima abitazione di tre vani al quarto piano, mentre al quinto piano ho un vano tecnico class C/2 di proprietà di mq.22 con adiacente terrazzo di 65 mq di nuova costruzione altezza dell’immobile mt. 2,70 con acqua e fogna.Abito a Casamassima (Ba)Ora devo vendere anche quest’ultimo immobile. E’possibile avere un cambio di destinazione d’uso, oppure se lo vendo così com’è è abitabile senza avere la residenza? Pago anche la quota condominiale e l’Imu perchè seconda pertinenza.Grazie Celeste

  14. oreste terracciano dice:

    31 ott 2012 alle 08:36

    PER CELESTE:
    Immagino che il vano tecnico con annesso terrazzo di pertinenza, sia censito regolarmente al catasto con categoria C/2 , ovvero deposito, cantina, per cui se tecnicamente possibile, visto che ci sono acqua e fogna, si può chiedere e ottenere il cambio di destinazione d’uso, per fare ciò deve rivolgersi ad un geometra, libero professionista, del posto.
    Saluti
    Geom. Terracciano

  15. antonio ferrero dice:

    23 lug 2013 alle 09:22

    buon giorno geometra ,io devo vendere una soffitta ora chamata sotto tetto ma trovato l’acquirente l’amministratore ha detto che quella soffitta non ha l’abitabilita ,comunque quando comprai tale soffitta era abitata da padre madre e 2 bambini,in seguito l’ho affittata poi x motivi poco chiari la questura a svuotato le 5 (io ne ho una ma in totale sono 5)soffitte ed a eseguito un fermo giudiziario che pero’ dura 5 0 6 mesi ,siccome ce ‘ un signore che ha comprato le altre 4 soffitte x alzare il piano non vorrei che sia una cosa combinata (con l’amministratore sono molto amici).vorrei sapere come accertarmi sono stato al catasto l’ultima modifica dello stabile risale al 1923 ed e’ una sopraelevazione .la ringrazio distinti saluti in fede ferrero antonio

  16. oreste terracciano dice:

    24 lug 2013 alle 07:20

    PER ANTONIO FERRERO
    Deve, suo malgrado, rivolgersi ad un geometra e dirgli di espletare tutti gli accertamenti TECNICI presso l’Ufficio Edilità del Comune.
    L’altezza del sottotetto per l’abitabilità deve essere minimo mt. 2,70.
    Saluti
    Geom. Terracciano

  17. Giulio dice:

    28 ott 2013 alle 20:08

    Il mio terratetto di campagna è stato costruito prima del 1960. E’ composto dal p. terra, primo piano e una soffitta dove il colmo misura 4 ml mentre ai lati più bassi misura 2.20 ml. Le finestre sono alte 1 ml e hanno persiane.
    Anni fa il Comune mi ha autorizzato (DIA) alcuni lavori in soffitta, quali l’apertura di una finestra a tetto, un bagno e delle pareti divisorie che mi hanno consentito di fare un disimpegno antibagno. Ho portato sul piano soffitta i termosifoni, ho controsoffitato con polistirene e listelli di legno, ma non ho ritnuto di informare il Comune che ho realizzato anche una cucina e due camerette. Ovviamente sfrutto tutto ciò ai fini famigliari perché la mia famiglia è allargata e numerosa e questa soluzione mi è stata imposta da necessità oggettive (sfratti esecutivi per finita locazione e mancanza di denaro sufficiente per trovare soluzioni diverse). Aggiungo che i locali sono regolarmente denunciati ai fini delle tasse per immondizia ecc..
    Anche se questi locali sono abitati dal mio nucleo familiare rischio qualche sanzione? Ed eventualmente come fare per regolarizzarmi?

  18. oreste terracciano dice:

    29 ott 2013 alle 09:48

    PER GIULIO
    Il rischio consiste in caso di vendita dell’immobile dove la realtà contrasta con la piantina catastale, per cui o chiede il certificato di abitabilità della soffitta, in quanto resa abitabile, oppure riporta tutto come all’origine.
    Sarebbe diverso il discorso se l’immobile fosse inserito in un complesso condominiale.
    Cordiali saluti
    Geom. Terracciano

  19. Giulio dice:

    30 ott 2013 alle 20:39

    Grazie Geom. Terraciano per la risposta, ma non ho ben capito il “contrasto con la piantina catastale”. Voglio dire che il bagno è stato autorizzato dopo aver presentato la DIA e così le modifiche di un paio di pareti. Quindi la piantina catastale è in linea con il fabbricato. E’ l’utilizzo dei locali che contrasta con la “soffitta”.
    Infine la frase: “sarebbe diverso il discorso se l’immobile fosse inserito in un complesso condominiale” cosa sognifica? Sarebbe meglio o peggio? Non riesco a capire. Grazie ancora per la cortese risposta.
    Giulio

  20. oreste terracciano dice:

    31 ott 2013 alle 08:26

    PER GIULIO II° QUESITO
    …se le cose, da un punto di vista tecnico stanno così, allora non c’è problema, comunque il cambio di destinazione d’uso da sottotetto a vani abitabili l’ha fatto?
    In pratica lei ha reso abitabile il sottotetto, immagino che i requisiti ci fossero tutti a cominciare dall’altezza, quindi nessun problema.
    Se avesse dovuto procedere in un contesto condominiale avrebbe anche doviuto, a sue spese, revisionare le tabelle millesimali.
    Cordiali saluti
    Geom. Terracciano

  21. valentina dice:

    08 nov 2013 alle 17:17

    buonasera io sono in trattativa per un acquisto di una casa su due piani.
    box 33 mq 28000 euro.
    primo piano 38 mq 2100 al mq
    e piano secondo 42 mq.. peccato che il piano sopra non è abitabile ma agibile. loro mi considerano il 70% dei mq ma ho letto che dovrebbero considerare il 50% cioè 21 mq.
    non c’è un normativa precisa? proprio non mi va di pagare 10000 euro in più perché loro scelgono di considerare il 70% dei mq…
    grazie in anticipo.
    valentina

  22. oreste terracciano dice:

    08 nov 2013 alle 18:29

    PER VALENTINA
    Buona sera, Valentina, lei si deve solo basare sui dati catastali dell’immobile da acquistare , dai dati rileverà tutti i dati per poter risalire al prezzo di mercato dell’immobile, poichè è un lavoretto che può fare il GEOMETRA, a prescindere da ciò che le raccontano i promissari venditori, ne interpelli uno che ha lo studio e che svolga la libera professione e lasci che sia lui a rilevare correttamente i dati.
    Stia pur certa che i promissari venditori, vista la crisi edilizia che imperversa nel nostro paese, scenderanno a miti pretese.
    Oggi vendere è un colpo di fortuna……..
    Cordialità
    Geom. Terracciano

  23. Davide dice:

    15 nov 2013 alle 11:36

    Buongiorno,
    vorrei sapere se esiste una relazione tra il prezzo al mq di un appartamento sito al primo piano di una palazzina di due piani e il solaio e la cantina appartenente alla stesso proprietario. In altre parolee se il prezzo al mq dell’appartamento è stato fissato a € 2.800 quanto deve essere quotato il solaio e la cantina.

    Grazie e cordiali saluti

  24. oreste terracciano dice:

    16 nov 2013 alle 06:03

    PER DAVIDE
    Normalmente il prezzo a mq. è quello fissato, nel suo caso € 2.800 a mq., per tutto quindi cantina compresa, non si possono fare distinzioni alcune, infatti quando si vendono gli appartamenti con cantinola compresa, il prezzo è invariato e la superficie della cantinola viene aggiunta a quella della casa, parlo di superficie non calpestabile, quindi lorda.
    Saluti cordiali
    Geom. Terracciano

  25. gianni dice:

    19 nov 2013 alle 13:53

    Cortesemente ho un sottotetto con altezza max di mt.3,60 alla base 0.65 il mio comune nel regolamento edilizio riporta che un sottotetto è agibile ancorchè non abitabile se ha uno solo di questi requisiti: altezza utile media ponderata superiore a mt. 1,80;
    - altezza utile massima superiore a mt. 3,50;
    - più del 30% della superficie di sottotetto abbia altezza media superiore a
    mt. 2,70;
    - superficie finestrata superiore a 1/30 rispetto alla superficie di pavimento; oltre all’altezza massima ho anche gli altri due requisiti di altezza.
    La casa è stata costruita nei primi anni ’60, visto che non riesco a risalire se in quegli anni sicuramente non erano in essere tali requisiti e forse il sottotetto non erà conteggiato nella superficie utile lorda della casa ora con il regolamento nuovo il sottotetto rientra in automatico nel conteggio o devo regolarizzare/dichiarare qualche cosa volendo ristrutturare la casa aanche a fini energetici.grazie mille

  26. oreste terracciano dice:

    19 nov 2013 alle 16:01

    PER GIANNI
    Ritengo, almeno da quello che ricordo visto che non svolgo libera professione, non dovrebbe proprio fare nulla, tuttavia ascolti anche il parere di un mio collega del posto che abbia uno studio tecnico e svolga ibera professione.
    Saluti
    Geom. Terracciano

  27. giuseppe dice:

    22 nov 2013 alle 23:12

    Salve, devo realizzare un sottotetto non abitabile. Vorrei sapere come catalogarlo ai fini della detrazione e dell’iva. Manutenzione straordinaria, recupero oppure ristrutturazione. Grazie per una risposta

  28. oreste terracciano dice:

    23 nov 2013 alle 06:41

    PER GIUSEPPE
    Le detrazioni sono del 36-50% se non si crea una nuova unità abitativa.
    Saluti
    Geom. Terracciano

  29. Giovanni dice:

    19 gen 2014 alle 12:25

    Salve,
    Ho visto una appartamento terminato nel 2012, così composto:
    piano primo cucina, bagno e camera.
    secondo piano raggiungibile da una scala interna con camera e bagno.
    Il secondo piano è un sottotetto (altezza 2,15) accatastato come locale tecnico sia il bagno che la camera.
    Posso avere problemi con il mutuo?
    se un domani metto una cameretta al secondo piano cosa succede?
    Grazie,

  30. oreste terracciano dice:

    20 gen 2014 alle 13:16

    PER GIOVANNI
    Esiste una normativa nazionale in merito (legge 457/78, art. 43) che stabilisce alcuni parametri minimi relativamente alle altezze:
    - altezza minima dal pavimento: 2,7 metri per i locali ad uso soggiorno e 2,4 metri per i locali di servizio, come bagni, corridoi, ecc.
    Nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 metri.
    Quindi il sottotetto non può ottenere l’abitabilità, pertanto sarebbe opportuno recarsi alla propria banca e capire se il particolare influisce sulla erogazione del mutuo, personalmente credo di no.
    Saluti cordiali
    Geom. Terracciano

  31. CARUGATI TIZIANA dice:

    04 apr 2014 alle 17:09

    Buongiorno,
    sono la piena proprietaria(100%) di un sottotetto in una bellissima casa d’epoca (anno costruzione 1908) di mia comproprietà (al 33%).
    Vorrei vendere il sottotetto a chi poi lo trasfomerà abitabile.
    Le altezze sono: di COLMO mt 3,30 di GRONDA mt0,60.
    La superficie caplestabile è di mt 232.
    Considerando la tipologia della casa, l’ubicazione (MM3 a 5 mt. si arriva in piazza duomo linea diretta in 11 minuti) le qualità estrinseche: Parco di villa litta a 500 mt. Parco Nord a 1km- stazione ferrovie Nord di fronte casa accesso autostrade 1 km, superstore ESSELUNGA a 1 km, IPERMERCATO METROPOLI A 1 km, , Sma sotto casa, banche, Vista dall’alto, Grigne e Resegone, no fabbriche in zona, BNL sottocasa, Popolare di milano a qualche metro. La casa è circondata da sei bellissimi cedri alti 15 mt.
    La mia richiesta è di 1000 euro al mtq. Cifra considerata attraverso il valore di trasfomazione. Una volta realizzato il sottotetto avrà un valore intorno ai 3500 euro al mtq. Vorrei sapere da lei se la mia richiesta è equa e se non lo è perchè. E quale secondo lei dovrebbe essere la cifra giusta?
    GRAZIE

  32. oreste terracciano dice:

    04 apr 2014 alle 18:30

    PER CARUGATI TIZIANA
    Gentilissima, la sua ipotesi non è per nulla anomala, anzi……, però consideri che siamo in un momento particolare di grandi difficoltà economiche, per cui bisogna trovare l’amatore o il ricco amatore che, comprando a quel prezzo, sa benissimo di raddoppiarlo e oltre per rendere abitabile il sottotetto di grande superficie calpestabile.
    Qui, dove sono io al Sud, a grezzo, si stanno vendendo appartamenti da ristrutturare a soli 700 € al mq., oppure ristrutturati a 1.500, ma sono superfici che non superano i 100 mq.
    Quuindi ci vuole l’**AMATORE**, ma ricco AMATORE.
    Le mie sono ipotesi personali.
    Saluti cordiali
    Geom. Terracciano

  33. modestino dice:

    23 apr 2014 alle 09:50

    Vorrei fare un cambio di destinazione d’uso di una soffitta di 57 metri di mia propietà con divisiona gia effettuata..(logicamante farla in sanatoria)spese geometra catasto e comune piu o meno quanto vado a spendere?Grazie.

  34. oreste terracciano dice:

    23 apr 2014 alle 14:47

    PER MODESTINO
    Ritengo, mi riferisco alle pratiche comunali, catastali e sanatoria, semprechè ricorrano le condizioni, questo glielo dirà il geomera libero professionista, intorno alle 3.000 € e oltre, variano da Comune a Comune, tenga presente che la sanatoria costa molto, quindi le 3.000 euro potrebbero riguardare solo la prima parte.
    Saluti
    Geom. Terracciano


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